„Tego, co przyniósł rok 2020, nikt nie mógł przewidzieć” – tymi słowami redaktorka otwiera raport PROH Retail Research Forum za pierwszą połowę 2020 roku, najwcześniejszy w całej serii dokument opisujący wpływ pandemii COVID-19 na polski rynek centrów handlowych. To zapis momentu, w którym branża retail z dnia na dzień musiała zmierzyć się z całkowicie nową rzeczywistością – zamknięciem galerii handlowych na blisko dwa miesiące i gwałtownym załamaniem obrotów.
Czym jest ten raport?
To dwujęzyczna publikacja przygotowana przez ekspertów PROH Retail Research Forum – inicjatywy Polskiej Rady Obiektów Handlowych działającej od 2009 roku, skupiającej analityków z firm BNP Paribas Real Estate Poland, Cushman & Wakefield, GfK, Knight Frank, METRO Properties i Savills. Raport opisuje pierwsze miesiące pandemii: wprowadzenie ograniczeń 13 marca 2020 roku, stopniowe znoszenie obostrzeń od 4 maja (gdy działalność wznowiło jedynie 60–70% najemców) oraz otwarcie stref gastronomicznych i usług 18 maja.
Co znajdziesz w środku?
1. Wskaźniki makroekonomiczne
Dane gospodarcze pokazujące pierwsze skutki pandemii: PKB w II kwartale 2020 r. spadło o 8,2% r/r, stopa bezrobocia wzrosła do 6,1% (z 5,3% rok wcześniej), a sprzedaż detaliczna w okresie styczeń–czerwiec 2020 r. spadła o 5,2% r/r – wobec wzrostu o 6,2% rok wcześniej.
2. Nowoczesne zasoby handlowe w Polsce
Podaż powierzchni handlowej osiągnęła 12,45 mln mkw GLA, z czego centra handlowe stanowiły 87% zasobów, a parki handlowe 11%.
3. Wskaźnik pustostanów
Ze względu na pandemię badanie pustostanów przeprowadzono wyjątkowo w sierpniu, zamiast tradycyjnie w połowie roku. Współczynnik pustostanów w ośmiu największych aglomeracjach wyniósł 4,8% (wzrost z 4,1% na koniec 2019 r.) – wzrost stosunkowo niewielki, choć raport zwraca uwagę, że przyczyniły się do niego nie tylko lockdowny, ale też długo planowane wycofanie się z Polski sieci Tesco i marki Camaieu.
4. Nowa podaż i powierzchnia handlowa w budowie
W I połowie 2020 roku oddano do użytku ponad 144 000 mkw GLA – o 14% mniej niż rok wcześniej. Największe otwarcia to Park Kujawia we Włocławku, Galeria Chełm oraz wielofunkcyjna Elektrownia Powiśle w Warszawie. Ponad 64% nowej podaży stanowiły parki handlowe – format, który, jak zauważa raport, „w okresie pandemii dodatkowo zyskał na atrakcyjności” dzięki ograniczonym częściom wspólnym i oddzielnym wejściom do lokali.
5. Nasycenie powierzchnią centrów handlowych oraz siła nabywcza
Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową dla całej Polski wyniósł 327 mkw na 1000 mieszkańców. Raport zawiera unikalną mapę prognozowanego spadku siły nabywczej dla handlu detalicznego w podziale na powiaty (GfK) – według najbardziej prawdopodobnego scenariusza spadek wydatków miał wynieść od 11,7% do 19,3% w zależności od regionu, z powrotem do poziomów sprzed pandemii przewidywanym dopiero na grudzień 2021 roku.
6. Transakcje inwestycyjne na rynku centrów handlowych w I poł. 2020 roku
Po rekordowym 2019 roku (7,7 mld EUR wolumenu) pandemia gwałtownie ostudziła nastroje inwestorów. Całkowity wolumen inwestycyjny w I poł. 2020 r. wyniósł 2,9 mld EUR, ale sektor handlowy odpowiadał już tylko za 456 mln EUR (15% wolumenu) – najniższy wynik od lat. Jedyną transakcją w segmencie centrów handlowych był zakup przez węgierski fundusz Optima Investment 61,49% udziałów w portfelu GTC (Galeria Północna w Warszawie i Galeria Jurajska w Częstochowie). Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych uległy dekompresji o ok. 50 punktów bazowych.
7. Indeks obrotów oraz odwiedzalności w centrach handlowych w I poł. 2020 roku
Najbardziej dramatyczna część raportu: kwiecień 2020 r. przyniósł spadek obrotów aż o -79,6% r/r i spadek odwiedzalności o -72,3% r/r – w obiektach handlowych mogły wtedy działać jedynie nieliczne sklepy. Po otwarciu 4 maja sytuacja zaczęła się stopniowo poprawiać: w maju spadek odwiedzalności zmniejszył się do -32,7%, a w czerwcu średnia odwiedzalność sięgnęła już 76% wartości sprzed roku. W ujęciu całego półrocza obroty spadły o -31,2%, a odwiedzalność o -26,3% r/r. Największy spadek obrotów odnotowano w kategorii usługi (-58,8%), najmniejszy w kategorii żywność (-12,2%).
Kluczowe liczby z raportu
- 12,45 mln mkw GLA – łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce na koniec I poł. 2020 r.
- -79,6% – rekordowy spadek obrotów centrów handlowych w kwietniu 2020 r. r/r
- -72,3% – rekordowy spadek odwiedzalności w kwietniu 2020 r. r/r
- 2,9 mld EUR – całkowity wolumen inwestycyjny na rynku nieruchomości komercyjnych w I poł. 2020 r.
- 456 mln EUR – wolumen inwestycji w sektorze handlowym, zaledwie 15% całkowitego wolumenu
- 64% nowej podaży powierzchni handlowej w I poł. 2020 r. stanowiły parki handlowe
Dla kogo jest ten raport?
Publikacja została przygotowana z myślą o:
- inwestorach i funduszach nieruchomościowych, analizujących bezpośredni, pierwszy szok pandemiczny na rynku nieruchomości handlowych,
- zarządcach i właścicielach centrów handlowych, poszukujących historycznego punktu odniesienia dla własnych wyników z tego okresu,
- analitykach i badaczach, dokumentujących wpływ COVID-19 na gospodarkę i zachowania konsumenckie w czasie rzeczywistym,
- studentach i dziennikarzach branżowych, badających genezę zmian, które na trwałe przekształciły polski rynek retail (rozwój parków handlowych, e-commerce).
Dlaczego warto pobrać ten raport?
To najwcześniejszy, „surowy” zapis reakcji polskiego rynku centrów handlowych na wybuch pandemii COVID-19 – sporządzony bez perspektywy czasu, w momencie skrajnej niepewności. Raport pokazuje dokładny mechanizm i skalę pierwszego szoku: od -79,6% spadku obrotów w kwietniu, przez stopniową odbudowę po majowym otwarciu, po wciąż niepewne prognozy na drugą połowę roku. To bezcenne źródło dla każdego, kto chce zrozumieć punkt wyjścia transformacji, jaką przeszedł polski rynek retail w kolejnych latach.
