Pierwsza połowa 2023 roku przyniosła wyraźne odbicie na rynku obiektów handlowych – wzrosła nowa podaż, obroty najemców rosły dwucyfrowo, a centra handlowe zaczęły odbudowywać pozycję sprzed pandemii. Jednocześnie rynek inwestycyjny wyhamował pod wpływem wysokich stóp procentowych. Sprawdzamy najważniejsze dane i trendy z raportu PROH Retail Research Forum za I połowę 2023 roku.
Parki handlowe wciąż rosną, ale wraca też format tradycyjny
W pierwszej połowie 2023 roku na rynek trafiło niemal 150 tys. m kw. nowej powierzchni handlowej – to wzrost o ponad 54% rok do roku. Wśród największych otwarć znalazły się Galeria Bawełnianka w Bełchatowie (22 tys. m kw.) oraz ponowne otwarcie warszawskiego Fortu Wola (22 tys. m kw.). Co ciekawe, mimo utrzymującej się dominacji parków handlowych (blisko 70% udziału w nowej podaży), na uwagę zasługuje spory, ponad 30-procentowy udział tradycyjnych centrów handlowych – to właśnie dwa nowo otwarte centra były największymi obiektami całego półrocza.
Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce osiągnęły na koniec czerwca 2023 roku poziom 13,1 mln m kw. Centra handlowe pozostają dominującym formatem z 82% udziałem w zasobach, a parki handlowe odpowiadają za 16% podaży. Aż 70% nowej powierzchni powstało w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.
Na koniec I połowy roku w budowie pozostawało ponad 220 tys. m kw. powierzchni z planowanym otwarciem w drugiej połowie 2023 roku, a kolejne 160 tys. m kw. miało zostać dostarczone w 2024 roku. Brak większych centrów handlowych w realizacji sprawił, że parki handlowe odpowiadały za blisko 90% powierzchni aktualnie budowanej.
Rekordowy plan inwestycyjny na lata 2023-2025
Raport zawiera unikalny suplement przygotowany przez PROH, pokazujący pełną skalę planowanych inwestycji handlowych w Polsce. W ciągu trzech lat – od 2023 do 2025 roku – wielkość nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce ma wzrosnąć o ponad 9%. W fazie planowania, przygotowania lub budowy znajduje się już ponad 1,2 mln m kw. GLA, obejmujące 110 nowych obiektów (w tym 98 parków handlowych) oraz 26 rozbudów istniejących obiektów.
Zdecydowanym liderem inwestycji jest województwo mazowieckie, gdzie powstanie blisko 22% całej nowej powierzchni i aż 22 nowe obiekty. Kolejne miejsca zajmują województwa śląskie (ponad 10% powierzchni) i dolnośląskie (ponad 9%). Zgodnie z dominującym trendem, aż 73% wszystkich planowanych inwestycji to obiekty bardzo małe i małe (2-20 tys. m kw. GLA), a ponad 75% nowej powierzchni ma zostać otwarte w formacie parku handlowego.
Nasycenie rynku i siła nabywcza
Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową dla całej Polski wyniósł po I połowie 2023 roku 347 m kw. na 1000 mieszkańców – co, jak podkreślają autorzy raportu, plasuje Polskę w średniej europejskiej. W miastach z centrami handlowymi wskaźnik ten sięgał już 678 m kw. na 1000 mieszkańców.
Potencjał zakupowy przypadający na metr kwadratowy powierzchni handlowej w miastach z centrami handlowymi wynosił średnio 73 800 PLN rocznie, a w ośmiu największych aglomeracjach 81 200 PLN.
Rynek inwestycyjny w wyraźnym dołku
Pierwsza połowa 2023 roku przyniosła wyraźne spowolnienie rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych – inwestorzy wydali na polskie aktywa nieco ponad 800 mln euro, czyli aż czterokrotnie mniej niż rok wcześniej (spadek o ponad 73% względem I połowy 2022 roku). Był to pierwszy półroczny wynik od 2015 roku, który nie przekroczył 1 mld euro. Największy udział w wolumenie miały aktywa przemysłowo-logistyczne (54%), a na drugim miejscu uplasowały się biura (24%).
Sektor handlowy zdominowały niewielkie transakcje o średniej wartości 23 mln euro. Największą z nich był zakup Parku Handlowego Matarnia w Gdańsku przez francuską spółkę Frey za 105 mln euro. Łączny wolumen transakcji handlowych w I połowie roku wyniósł blisko 175 mln euro, co stanowiło zaledwie 22% wyniku z analogicznego okresu 2022 roku. Stopy kapitalizacji dla kluczowych projektów wzrosły średnio o 1 punkt procentowy rok do roku, przy czym największy wzrost (1,5 p.p.) odnotował sektor centrów handlowych.
Obroty rosną dwucyfrowo, odwiedzalność też w górę
Mimo trudnego otoczenia makroekonomicznego – w I połowie 2023 roku sprzedaż detaliczna w Polsce spadła o 5,7% rok do roku – centra handlowe notowały wyraźne wzrosty. Odwiedzalność zwiększyła się w czerwcu 2023 roku o 7,1% rok do roku, a obroty najemców rosły jeszcze szybciej. Największe wzrosty odnotowały kategorie usługi (+34,1%), restauracje i kawiarnie (+27,4%) oraz rozrywka (+23,9%), co potwierdza trwałą zmianę roli centrów handlowych w kierunku miejsc spędzania czasu wolnego, a nie tylko robienia zakupów.
Klient centrów handlowych się starzeje
Raport porusza też ciekawy temat demograficzny – ekspert GfK zwraca uwagę, że profil klienta polskich centrów handlowych systematycznie się starzeje. W latach 2015-2021 populacja w wieku 19-24 lata zmniejszyła się o 600 tys. osób, a w wieku 18-44 lata – aż o 1,3 mln, podczas gdy liczba osób w wieku emerytalnym wzrosła o 966 tys. To realne wyzwanie dla branży, która będzie musiała jednocześnie odpowiadać na potrzeby młodych „cyfrowych tubylców” oraz rosnącej grupy starszych klientów o ograniczonej sile nabywczej.
Z drugiej strony, badanie ICSC przywołane w raporcie pokazuje, że pokolenie Z wcale nie rezygnuje z zakupów stacjonarnych – aż 97% przedstawicieli tej generacji odwiedza sklepy fizyczne mimo intensywnego korzystania z e-commerce, ceniąc sobie przede wszystkim możliwość natychmiastowego otrzymania produktu oraz jego zobaczenia i przetestowania przed zakupem.
Podsumowanie
I połowa 2023 roku pokazała rynek obiektów handlowych w Polsce w fazie wyraźnego odbicia – rosnąca podaż, dwucyfrowe wzrosty obrotów i odwiedzalności oraz ambitny plan inwestycyjny na kolejne lata. Jednocześnie rynek inwestycyjny pozostawał pod silną presją wysokich stóp procentowych, co pokazuje, że odbudowa różnych segmentów sektora nieruchomości handlowych przebiega w bardzo nierównym tempie.
