Parki handlowe i obiekty typu convenience – raport inwestycyjny / Retail parks and convenience retail investment market report_Poland

Parki handlowe i obiekty typu convenience od kilku lat pozostają jednym z najbardziej rozchwytywanych aktywów na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Raport „Investing in Safe Havens”, przygotowany przez Avison Young we współpracy z Polską Radą Obiektów Handlowych, pokazuje skalę tego zjawiska i tłumaczy, dlaczego format ten zyskał status bezpiecznej przystani inwestycyjnej. Sprawdzamy najważniejsze wnioski z raportu.

Od niszy do 18% rynku handlowego

Historia parków handlowych w Polsce sięga lat 90., ale prawdziwy rozkwit tego formatu nastąpił dopiero po 2020 roku. Na koniec 2019 roku rynek dysponował 1,5 mln m kw. powierzchni w parkach handlowych powyżej 5 tys. m kw. GLA. Tylko w latach 2020-2023 podaż zwiększyła się o kolejne 1,1 mln m kw., a w pierwszej połowie 2024 roku dodano kolejne 180 tys. m kw. Obecnie w Polsce działa 260 dużych parków handlowych o łącznej powierzchni 2,9 mln m kw., co oznacza, że ich udział w nowoczesnej powierzchni handlowej podwoił się z 9% w 2010 roku do 18% obecnie. Co więcej, ponad 80% powierzchni handlowej będącej aktualnie w budowie w Polsce to właśnie ten format.

Pandemia COVID-19 okazała się punktem zwrotnym dla parków handlowych – dzięki otwartemu układowi bez części wspólnych i bezpośredniemu dostępowi do parkingu przy każdym lokalu, obiekty te mogły funkcjonować mimo obostrzeń sanitarnych, w przeciwieństwie do tradycyjnych galerii handlowych. To doświadczenie na trwałe zmieniło postrzeganie tego formatu przez inwestorów i najemców.

Rynek dojrzewa – rosną większe formaty

Choć większość parków handlowych budowanych po 2020 roku mieściła się w przedziale 5-10 tys. m kw. GLA (ponad 70% nowych projektów), widać wyraźny zwrot w stronę większych realizacji. W budowie lub rozbudowie znajduje się obecnie 35 dużych parków (powyżej 5 tys. m kw.), z czego 13 przekracza 10 tys. m kw. Największym realizowanym obecnie projektem jest Osada w Żyrardowie (33 tys. m kw. GLA). Parki powyżej 10 tys. m kw. odpowiadają już za 57% nowej powierzchni w tej kategorii.

Rośnie też dynamicznie segment mniejszych obiektów typu convenience (2-5 tys. m kw.) – ich łączne zasoby w Polsce szacowane są na 1,1 mln m kw. Ekspansja tego formatu, zwłaszcza w miastach liczących 10-50 tys. mieszkańców, wpisuje się w koncepcję „miasta 15-minutowego”, czyli zapewnienia mieszkańcom dostępu do podstawowych usług i zakupów w bliskiej okolicy.

Cztery strategie wejścia na rynek

Raport wyróżnia cztery główne modele inwestycyjne obecne na polskim rynku parków handlowych. Pierwszy to deweloperzy budujący i zarządzający własnymi aktywami w długim terminie (m.in. Trei Real Estate, Saller, DL Invest, Napollo). Drugi to podmioty specjalizujące się w budowie i szybkiej odsprzedaży obiektów z wysokim WAULT (m.in. Redkom Development, Rock Capital, RWS Investment Group). Trzeci koncentruje się na rynku wtórnym – zakupie już działających obiektów, gdzie od 2020 roku liderami pod względem wolumenu są LCP Properties (21% udziału), Frey (14%), BIG Shopping Centers oraz Lords LB (po 11%). Czwarty model to przebudowa istniejących, często zamkniętych obiektów – dobrym przykładem są konwersje dawnych sklepów Tesco, jak Aniołów Park w Częstochowie.

Operator spożywczy jako kluczowy najemca

Skuteczny tenant mix w parku handlowym zależy przede wszystkim od lokalizacji, konkurencji i wielkości obiektu. W dużych, przygranicznych parkach dominują najemcy z sektora DIY, mebli, sportu i elektroniki, natomiast mniejsze obiekty typu convenience stawiają na dyskonty spożywcze, drogerie i sieci typu value retailers (Pepco, Action, KiK, Dealz). Ponad 240 z 260 istniejących dużych parków handlowych posiada operatora spożywczego lub sąsiaduje ze sklepem spożywczym – to właśnie ten najemca pełni rolę głównego magnesu przyciągającego klientów, a jego obecność jest kluczowa dla uzyskania finansowania bankowego, zwłaszcza w mniejszych obiektach.

Warto też odnotować rosnące zainteresowanie parkami handlowymi ze strony marek mainstreamowych i premium, wcześniej kojarzonych wyłącznie z centrami handlowymi – przykładem jest marka Rituals, która swój pierwszy sklep w Polsce otworzyła właśnie w formacie parku handlowego (San Park w Piasecznie).

Rekordowy wolumen inwestycyjny

Od pierwszej transakcji na rynku parków handlowych w 2008 roku (zakup parku EDEN w Zgorzelcu) do dziś zrealizowano transakcje o łącznej wartości przekraczającej 1,4 mld euro, z czego 287 mln euro przy udziale Avison Young. Ponad połowa tego wolumenu przypada na okres od 2020 roku. W 2023 roku, mimo ogólnego spowolnienia rynku inwestycyjnego, parki handlowe i obiekty convenience odpowiadały za rekordowe 50% całego wolumenu inwestycji handlowych w Polsce. W pierwszej połowie 2024 roku sektor ten wygenerował blisko 105 mln euro w ramach 7 transakcji.

Struktura inwestorów wyraźnie się zmienia – podczas gdy w latach 2008-2019 polski kapitał odpowiadał za zaledwie 2% wolumenu, po 2020 roku jego udział wzrósł do 20%. W pierwszej połowie 2024 roku aż 80% wolumenu w tym segmencie wygenerował kapitał polski, reprezentowany przez zaledwie dwóch inwestorów – co pokazuje rosnące znaczenie środków pochodzących z sukcesji rodzinnych biznesów, reinwestowanych obecnie w nieruchomości komercyjne.

Czy rynek jest już nasycony?

Mimo dynamicznego rozwoju, eksperci nie widzą oznak nasycenia rynku. Obecnie blisko 18 mln Polaków (47% populacji) mieszka w zasięgu 15-minutowej jazdy samochodem do parku handlowego. Prognozy na 2025 rok zakładają dostarczenie na rynek rekordowych 500 tys. m kw. nowej powierzchni w tym formacie. Jednocześnie eksperci ostrzegają przed nadchodzącą falą transformacji starszych parków, które w obliczu konkurencji nowszych obiektów będą musiały szukać alternatywnych funkcji – od parków trampolin po przedszkola.

Podsumowanie

Parki handlowe umocniły swoją pozycję jako jeden z najbardziej stabilnych i odpornych na wahania rynkowe segmentów polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Rosnąca podaż, dojrzewający rynek inwestycyjny, coraz większe zaangażowanie kapitału krajowego oraz rosnące zainteresowanie ze strony marek mainstreamowych sprawiają, że ten format – wciąż postrzegany jako „bezpieczna przystań” – ma przed sobą kolejne lata dynamicznego rozwoju.