Rynek obiektów handlowych w Polsce. Raport za II połowę 2024 r. / Retail Space Market in Poland H2 2024 Report

Rok 2024 okazał się jednym z najlepszych okresów dla polskiego rynku obiektów handlowych od 2015 roku. Druga połowa roku przyniosła rekordową nową podaż, powrót dużych transakcji inwestycyjnych oraz solidne wzrosty obrotów w centrach handlowych. Sprawdzamy najważniejsze dane i trendy z raportu PRCH Retail Research Forum za II połowę 2024 roku.

Rekordowa podaż napędzana przez parki handlowe

W całym 2024 roku na rynek trafiło około 510 tys. m kw. nowej powierzchni handlowej – to wzrost o 20% względem roku poprzedniego i najlepszy wynik od 2015 roku. Sama druga połowa roku odpowiadała za ponad 60% tej podaży, z 22 nowymi obiektami o łącznej powierzchni 246 tys. m kw. oraz rozbudowami istniejących centrów i parków o kolejne 73 tys. m kw. Łącznie w II połowie roku rynek powiększył się o 320 tys. m kw.

Podobnie jak w kolejnych okresach, dominującym formatem pozostały parki handlowe, odpowiadające za ponad 85% nowej podaży w drugim półroczu. Wśród największych otwarć znalazły się m.in. przebudowana Nowa Sukcesja w Łodzi (35 tys. m kw.), parki handlowe BIG Ostróda i BIG Gorzów (po 25 tys. m kw.) oraz Vendo Park w Szczecinie (blisko 24 tys. m kw.).

Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce osiągnęły w grudniu 2024 roku poziom 13,8 mln m kw. Centra handlowe wciąż stanowią największą część rynku (78% udziału), a parki handlowe odpowiadają za 20% zasobów. Warto też odnotować, że skala zamknięć obiektów handlowych wyraźnie wyhamowała – w całym 2024 roku zamknięto jedynie dwa obiekty o łącznej powierzchni 50 tys. m kw.

Pod względem lokalizacji, ponad 44% nowej powierzchni w II połowie roku powstało w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców, a deweloperzy powrócili też do inwestycji w największych aglomeracjach, które odpowiadały za 34% nowej podaży. Na koniec roku w budowie pozostawało ponad 300 tys. m kw. powierzchni handlowej z planowanym otwarciem w latach 2025-2026, przy czym aż 74% tego wolumenu realizowane jest w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.

Nasycenie rynku i siła nabywcza

Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową dla całej Polski wyniósł na koniec 2024 roku 366 m kw. na 1000 mieszkańców, a po ukończeniu obiektów obecnie budowanych wzrośnie do 374 m kw. W miastach posiadających centra handlowe wskaźnik ten sięga już 702 m kw. na 1000 mieszkańców.

Potencjał zakupowy przypadający na metr kwadratowy powierzchni handlowej w miastach z centrami handlowymi wynosi średnio 81 700 PLN rocznie, a w ośmiu największych aglomeracjach aż 93 000 PLN. To pokazuje, że mimo systematycznie rosnącej podaży, duże ośrodki miejskie wciąż oferują solidny potencjał konsumpcyjny na metr powierzchni.

Powrót dużych transakcji na rynku inwestycyjnym

Czwarty kwartał 2024 roku przyniósł wyraźne ożywienie na rynku inwestycyjnym – sam wolumen transakcji w tym okresie (2,3 mld euro) był porównywalny z całorocznym wynikiem 2023 roku, a łączna wartość inwestycji w 2024 roku sięgnęła 4,8 mld euro. Sektory biurowy i handlowy odnotowały niemal czterokrotny wzrost wartości transakcji względem trudnego 2023 roku, osiągając po ok. 1,6 mld euro każdy.

Wśród najważniejszych transakcji roku znalazły się zakup Silesia City Center w Katowicach przez NEPI Rockcastle za 405 mln euro oraz zakup wrocławskiej Magnolii przez tego samego inwestora za 373 mln euro. Znacząca była też sprzedaż sześciu obiektów handlowych o łącznej powierzchni 219 tys. m kw. przez Cromwell Polish Retail Fund na rzecz czeskiego inwestora Star Capital Finance za 285 mln euro. Mimo dominacji dużych centrów handlowych w wolumenie inwestycji (79% wartości transakcji handlowych), pod względem liczby transakcji rynek nadal koncentrował się na parkach handlowych i obiektach convenience – to właśnie one odpowiadały za 18 z 31 zawartych transakcji.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w Polsce szacowane były na koniec roku na poziomie 6,50%, a dla najlepszych parków handlowych na 7,25%.

Obroty rosną szybciej niż odwiedzalność

Obroty najemców centrów handlowych w II połowie 2024 roku były o 3,7% wyższe niż rok wcześniej, podczas gdy średnia odwiedzalność utrzymała się na tym samym poziomie co w analogicznym okresie 2023 roku. Największe wzrosty odnotowały kategorie usług (+11,8%), zdrowia i urody (+8,2%) oraz rozrywki (+7,5%) – co potwierdza utrzymujący się trend zwiększonego zainteresowania klientów segmentami pozahandlowymi. Najsłabiej wypadła kategoria dom i wnętrze, notując niewielki spadek obrotów.

Centra handlowe stają się przestrzeniami wielofunkcyjnymi

Raport szeroko opisuje dojrzewanie sektora projektów mixed-use w Polsce – wśród 60 przeanalizowanych kompleksów wielofunkcyjnych aż 19 zostało już ukończonych w całości lub części. Aż 95% istniejących projektów wykorzystuje historyczną zabudowę, a gastronomia pozostaje dominującą funkcją handlowo-usługową (36% udziału wśród lokali), obok rosnącego znaczenia usług (wzrost z 5% do 10% udziału), napędzanego rozwojem funkcji mieszkaniowej w tych projektach. Przykłady takie jak Fabryka Norblina czy Elektrownia Powiśle pokazują, jak flagowe sklepy i food halle stają się magnesami przyciągającymi klientów do przestrzeni łączących handel, biura i mieszkania.

Raport porusza też temat parków handlowych, które – mimo dynamicznego wzrostu – nie konkurują bezpośrednio z centrami handlowymi, lecz pełnią komplementarną rolę w krajobrazie handlowym. Obecnie blisko 18 mln osób w Polsce (47% populacji) mieszka w zasięgu 15-minutowej jazdy samochodem do parku handlowego, a eksperci wskazują, że segment ten wciąż jest daleki od nasycenia.

Osobny artykuł poświęcono też perspektywom wprowadzenia REIT-ów na polski rynek nieruchomości komercyjnych. Według analiz JLL i Banku Pekao, krajowi inwestorzy mogliby w długim terminie zaangażować w polskie REIT-y nawet 20 mld PLN, z czego znaczącą część mogłyby stanowić inwestycje w nieruchomości handlowe – wartość najwyższej klasy obiektów handlowych odpowiednich dla REIT-ów szacowana jest na 3-6 mld euro.

Podsumowanie

Druga połowa 2024 roku potwierdziła, że polski rynek obiektów handlowych znajduje się w bardzo dobrej kondycji – z rekordową roczną podażą, powrotem dużych transakcji inwestycyjnych oraz solidnymi wzrostami obrotów najemców. Jednocześnie widoczna jest wyraźna transformacja sektora: rosnąca dominacja parków handlowych, ekspansja w mniejszych miastach oraz coraz silniejsza rola gastronomii, usług i rozrywki w tenant mixie zarówno centrów handlowych, jak i projektów mixed-use.