Rosnące ceny energii i widmo ograniczeń w jej dostawach postawiły przed właścicielami i zarządcami nieruchomości komercyjnych nowe wyzwanie: jak realnie obniżyć zużycie energii, nie pogarszając komfortu klientów i pracowników. Odpowiedzią jest poradnik „Energy Conservation in Commercial Buildings”, przygotowany wspólnie przez Polską Radę Obiektów Handlowych oraz Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych we współpracy z ekspertami czołowych firm zarządzających centrami handlowymi i biurowcami w Polsce. Zebraliśmy najważniejsze rekomendacje z tego kompendium wiedzy.
Dlaczego oszczędzanie energii to dziś priorytet branży
Obiekty komercyjne w Polsce – centra handlowe, parki handlowe, biurowce i magazyny – od dawna dążyły do redukcji kosztów operacyjnych i emisyjności, ale gwałtowny wzrost cen energii oraz ryzyko ograniczeń w dostawach wymusiły przyspieszenie tych działań. Autorzy poradnika podkreślają, że każdy budynek ma inną specyfikę, historię i możliwości modernizacyjne, dlatego dokument należy traktować jako źródło inspiracji, a nie sztywną listę wymagań. Kluczowa zasada przyświecająca wszystkim rekomendacjom: oszczędności nie mogą odbywać się kosztem bezpieczeństwa, przewidywalności ani komfortu użytkowników.
Oświetlenie – najprostszy krok do oszczędności
Podstawowym i najskuteczniejszym działaniem pozostaje wymiana istniejących źródeł światła na energooszczędne oprawy LED – zarówno na zewnątrz, jak i wewnątrz budynku. Poradnik rekomenduje m.in. wyłączanie podświetlanych logotypów najemców po zamknięciu obiektu lub po godzinie 22:00, redukcję mocy lamp na parkingach zewnętrznych do 30-70% w zależności od natężenia ruchu, a także wygaszanie iluminacji świątecznych w godzinach 8:00-15:00. Wewnątrz obiektów zaleca się wykorzystanie czujników ruchu na klatkach schodowych, systemów sterowania oświetleniem typu DALI oraz maksymalne wykorzystanie światła dziennego dzięki czujnikom przy świetlikach.
W częściach biurowych i administracyjnych warto rozważyć wyłączanie oświetlenia w pomieszczeniach bez obecności ludzi, stosowanie lamp indywidualnych zamiast oświetlenia sufitowego oraz dostosowanie oświetlenia do trybu pracy zespołu – na przykład całkowite wyłączenie światła w dni pracy zdalnej całego zespołu.
HVAC – ogrzewanie, wentylacja i klimatyzacja odpowiadają za największe zużycie energii
Systemy HVAC generują największą część zużycia energii w centrum handlowym, dlatego to właśnie tu tkwi największy potencjał oszczędności. Eksperci rekomendują obniżenie temperatury w częściach wspólnych zimą do 17-19 stopni Celsjusza oraz podniesienie jej latem do minimum 26 stopni. Zalecane jest też całkowite wyłączanie systemów HVAC w nocy w wybrane dni, gdy pozwalają na to warunki pogodowe, a także maksymalne wykorzystanie rekuperatorów oraz wentylacji grawitacyjnej.
Wśród bardziej szczegółowych rekomendacji poradnik wymienia m.in. kaskadowe uruchamianie urządzeń HVAC (od najniższych do wyższych poziomów budynku z użyciem falowników), przełączanie wentylatorów dwubiegowych na niższy bieg do godziny 12:00, wyłączanie części urządzeń wentylacyjnych po godzinie 20:00 przez cały rok oraz włączanie kurtyn powietrznych przy wejściach tylko w skrajnych temperaturach lub rotacyjnie.
BMS i audyt energetyczny jako fundament optymalizacji
Systemy zarządzania budynkiem (BMS), standardowe od dawna w biurowcach, coraz częściej trafiają też do centrów handlowych i magazynów. Ich największą zaletą jest możliwość precyzyjnej analizy działania istniejących instalacji i identyfikacji urządzeń dublujących swoje funkcje. Poradnik rekomenduje przeprowadzenie kompleksowego audytu energetycznego obejmującego pomiary parametrów HVAC, analizę termowizyjną w poszukiwaniu mostków termicznych, badanie jakości powietrza oraz analizę zużycia energii za ostatnie trzy lata, uwzględniającą okres sprzed pandemii COVID-19 jako punkt odniesienia.
Woda – proste zmiany, wymierne efekty
Podgrzewanie wody w obiektach komercyjnych generuje znaczące zużycie energii. Eksperci zalecają obniżenie temperatury ciepłej wody w toaletach klientów do 35-40 stopni Celsjusza, stosowanie armatury niskoprzepływowej oraz podgrzewanie wody poza okresami szczytowego zapotrzebowania na energię, najlepiej bezpośrednio przed jej zużyciem.
Zakup energii dopasowany do realnych potrzeb
Częstym błędem obiektów komercyjnych jest zamawianie mocy znacznie przewyższającej rzeczywiste zapotrzebowanie – poradnik wskazuje, że standardową praktyką bywa zamawianie wartości przekraczających realne potrzeby nawet o 100-200%. Rekomendowana jest dokładna analiza poziomu zakontraktowanej mocy elektrycznej i cieplnej w oparciu o maksymalne wartości odnotowane w ciągu ostatnich 24 miesięcy, a także instalacja kompensatorów mocy biernej.
Windy, schody ruchome i inne urządzenia
Poradnik zwraca uwagę na możliwość ograniczenia dostępności części schodów ruchomych w godzinach porannych o niskim natężeniu ruchu, stosowanie trybu pełzającego (creep speed) dla schodów i chodników ruchomych oraz wykorzystanie urządzeń z certyfikatami efektywności energetycznej. Rekomendowane jest też skrócenie czasu działania lub wyłączenie fontann, kaskad wodnych oraz dodatkowych instalacji architektonicznych i wizualnych (kioski informacyjne, ekrany dotykowe), a także zastąpienie suszarek elektrycznych ręcznikami papierowymi.
Organizacja pracy i współpraca z najemcami
Poradnik podkreśla, że część oszczędności można osiągnąć bez żadnych nakładów inwestycyjnych – wyłącznie poprzez zmiany organizacyjne. Chodzi m.in. o naprzemienne lub połowiczne otwieranie drzwi wejściowych, ograniczenie liczby bram wykorzystywanych jednocześnie do dostaw, przesunięcie produkcji lodu czy ładowania akumulatorów sprzętu sprzątającego poza godziny otwarcia obiektu.
Kluczowa jest też współpraca z najemcami – poradnik rekomenduje informowanie ich o wprowadzanych działaniach, wspólne opracowywanie indywidualnych planów oszczędnościowych oraz wprowadzanie odpowiednich zapisów do regulaminów najmu (ZPTA), np. obowiązku stosowania oświetlenia LED czy przyciemniania podświetlanych logotypów po zamknięciu centrum.
Zielone rozwiązania i fotowoltaika
Wśród bardziej długoterminowych rozwiązań poradnik wymienia zwiększenie powierzchni zieleni pnącej wokół budynku (np. bluszczu) obniżającej temperaturę, zbieranie i wykorzystanie wody deszczowej, instalację kolektorów słonecznych do podgrzewania wody użytkowej oraz analizę możliwości montażu paneli fotowoltaicznych na dachach. Przy projektowaniu nowych obiektów rekomendowane jest już na etapie planowania uwzględnienie przestrzeni pod instalacje fotowoltaiczne, pompy ciepła oraz systemy utrzymujące stały poziom CO2 zamiast okresowej wymiany powietrza.
Europa szykuje się na trudną zimę
Poradnik przywołuje też działania podejmowane w innych krajach europejskich w odpowiedzi na wezwanie Komisji Europejskiej do redukcji zużycia energii o 15% do końca marca 2023 roku względem średniej z ostatnich pięciu lat. Niemcy zakazały pozostawiania otwartych drzwi sklepowych między wrześniem a lutym, Francja ograniczyła temperaturę klimatyzacji do 26 stopni i wprowadziła zakaz podświetlania witryn sklepowych w nocy, a Hiszpania nałożyła obowiązek automatycznego zamykania drzwi w budynkach klimatyzowanych lub ogrzewanych.
Podsumowanie
Poradnik PROH i PINK pokazuje, że skuteczna redukcja zużycia energii w obiektach komercyjnych nie musi oznaczać rezygnacji z komfortu klientów czy pracowników. Wiele rekomendowanych działań – od optymalizacji harmonogramów pracy systemów HVAC, przez inteligentne sterowanie oświetleniem, po lepszą organizację dostaw i współpracę z najemcami – można wdrożyć szybko i bez dużych nakładów inwestycyjnych. W dłuższej perspektywie kluczowe pozostają jednak inwestycje w nowoczesne systemy BMS, fotowoltaikę oraz projektowanie nowych obiektów z myślą o efektywności energetycznej od samego początku.
