Rok 2022 był dla polskich centrów handlowych czasem odbudowy po trudnych latach pandemii, choć odbywał się w cieniu wojny w Ukrainie, rekordowej inflacji i gwałtownie rosnących kosztów energii. Mimo tych wyzwań branża zanotowała solidne wyniki, a inwestorzy powrócili do zakupów nieruchomości handlowych. Sprawdzamy najważniejsze dane z raportu PROH Retail Research Forum za II połowę 2022 roku.
Rok odbudowy mimo trudnego otoczenia
Rok 2022 przyniósł polskim centrom handlowym powrót do wyników sprzed pandemii. Odwiedzalność obiektów osiągnęła 99,2% poziomu z ostatniego przedpandemicznego roku 2019, a obroty najemców były w tym samym okresie wyższe o 11,1%. To wynik tym cenniejszy, że rok 2022 obfitował w wyzwania: wybuch wojny w Ukrainie, kryzys energetyczny, rekordową inflację sięgającą ponad 18% oraz konieczność redukcji kosztów operacyjnych, w tym nawet ograniczenia świątecznych iluminacji w centrach handlowych.
Eksperci podkreślają, że pandemia kosztowała właścicieli centrów handlowych łącznie ok. 6 mld złotych strat – to efekt 145 dni zamknięcia obiektów w czasie lockdownów oraz przepisów zwalniających najemców z czynszów za ten okres. Mimo to branża wykazała się dużą odpornością, a przybycie do Polski dużej liczby uchodźców z Ukrainy dodatkowo wsparło obroty sklepów i częściowo załagodziło niedobory kadrowe w handlu.
Rekordowy przyrost powierzchni handlowej
W drugiej połowie 2022 roku na rynek trafiło ponad 228 tys. m kw. nowej powierzchni handlowej – to wzrost o ponad 230% względem pierwszej połowy roku. Wśród największych otwarć znalazły się centrum handlowe Karuzela w Kołobrzegu (30 tys. m kw.), dwa parki handlowe Atut w Krakowie (łącznie 48 tys. m kw.) oraz przebudowa dawnego Tesco w Częstochowie na park handlowy Aniołów Park (20,5 tys. m kw.).
Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wzrosły na koniec 2022 roku do 12,96 mln m kw. (+17,3% rok do roku). Centra handlowe wciąż dominują z 83% udziałem w zasobach, choć ich udział zmniejszył się o 1 punkt procentowy na rzecz parków handlowych, które osiągnęły 15% rynku. Ponad 80% nowo oddanej powierzchni w drugiej połowie roku powstało właśnie w formacie parku handlowego, a 60% nowej podaży trafiło do miast poniżej 100 tys. mieszkańców.
Na koniec roku w budowie pozostawało ponad 275 tys. m kw. powierzchni handlowej z planowanym otwarciem w 2023 roku – aż 70% tego wolumenu realizowane było w mniejszych miastach, a 70% powierzchni w budowie stanowiły parki handlowe.
Nasycenie rynku i siła nabywcza
Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową dla całej Polski wyniósł na koniec 2022 roku 341 m kw. na 1000 mieszkańców, a po ukończeniu obiektów w budowie miał wzrosnąć do 352 m kw. W miastach z centrami handlowymi wskaźnik ten sięgał już 674 m kw. na 1000 mieszkańców.
Potencjał zakupowy przypadający na metr kwadratowy powierzchni handlowej w miastach z centrami handlowymi wynosił średnio 62 000 PLN rocznie, a w ośmiu największych aglomeracjach 67 800 PLN.
Inwestorzy wracają do nieruchomości handlowych
Rok 2022 przyniósł wyraźny powrót zaufania inwestorów do polskiego rynku nieruchomości komercyjnych – łączny wolumen transakcji inwestycyjnych sięgnął ok. 5,8 mld euro, zbliżając się do wyników z dwóch poprzednich lat. Sektor handlowy odnotował szczególnie mocne odbicie: zrealizowano 44 transakcje (o pięć więcej niż średnia z ostatnich trzech lat), a łączny wolumen sprzedaży obiektów handlowych przekroczył 1,45 mld euro – to najlepszy wynik od 2018 roku.
Inwestorzy szczególnie chętnie kupowali mniejsze formaty – parki handlowe i centra typu convenience – ale nie brakowało też dużych transakcji na rynku centrów handlowych. Fundusz NEPI Rockcastle przeprowadził dwie znaczące akwizycje: Forum Gdańsk oraz Atrium Copernicus, za łączną kwotę przekraczającą 377 mln euro. Pod koniec roku stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów wzrosły średnio o ok. 0,25 punktu procentowego, do poziomu 5,50% dla nieruchomości handlowych typu prime.
Obroty rosną, ale presja inflacyjna zmienia nawyki zakupowe
Obroty w centrach handlowych w drugiej połowie 2022 roku systematycznie rosły rok do roku, choć eksperci zwracają uwagę, że część tego wzrostu wynikała wprost z inflacji, a nie z realnego wzrostu konsumpcji. Najszybciej rosnącą kategorią była rozrywka (+82,3% wobec 2019 roku) oraz usługi (+57,4%), co potwierdza trwałą zmianę w sposobie korzystania z centrów handlowych – w kierunku miejsc spędzania czasu wolnego, a nie wyłącznie zakupów.
Jednocześnie eksperci JLL i Colliers zwracają uwagę na wyraźne przesunięcie budżetów Polaków w stronę najtańszych sklepów – obroty największych sieci dyskontowych rosły w kwartałach najwyższej inflacji o 25-27%, a odsetek Polaków wskazujących najniższą cenę jako główne kryterium wyboru sklepu wzrósł z 25-30% w dobrych czasach do ponad 40%.
Phygital, omnichannel i nowa rola sklepów stacjonarnych
Raport szeroko omawia rosnące znaczenie strategii „phygital” – elastycznego łączenia przez klienta zakupów w sklepie stacjonarnym i online w ramach jednej ścieżki zakupowej. Mimo obaw o przenoszenie się handlu do internetu, udział e-commerce w sprzedaży detalicznej w Polsce ustabilizował się na poziomie 8-11% z tendencją spadkową. Sklepy stacjonarne coraz częściej pełnią nowe funkcje – przymierzalni, punktów konsultacyjnych, miejsc odbioru zamówień (click&collect) czy showroomów.
Według cytowanego w raporcie badania Izby Komunikacji Elektronicznej, w 2022 roku aż 63% konsumentów przyznało, że informacje znalezione w internecie zachęcają ich do wizyty w sklepie stacjonarnym (efekt ROPO) – to wzrost z 39% rok wcześniej. Dane Harvard Business Review pokazują też, że klienci korzystający z wielu kanałów zakupowych wydają średnio o 9% więcej niż ci ograniczający się do jednego kanału.
ESG i dobrostan pracowników jako nowy priorytet
Raport po raz pierwszy szeroko porusza temat dobrostanu pracowników centrów handlowych jako elementu strategii ESG. Eksperci Cushman & Wakefield zwracają uwagę na rosnącą otwartość właścicieli obiektów na działania z obszaru „S” (społecznego) – nowe przestrzenie socjalne dla pracowników, wiaty rowerowe, unifikację części wspólnych oraz programy wsparcia najemców, takie jak autorski Retail Tenants Care Program.
Osobny artykuł poświęcono zjawisku „recyklingu powierzchni handlowych” – przebudowom istniejących obiektów w odpowiedzi na zmieniające się potrzeby konsumentów. Przykładem są liczne konwersje po sklepach sieci Tesco (Aniołów Park w Częstochowie, Karuzela w Puławach, Cuprum Park w Lubinie) oraz przekształcenia dawnych hipermarketów na cele mieszkaniowe czy magazynowe. Coraz popularniejsze stają się też projekty mixed-use łączące rewitalizację historycznej zabudowy z nową funkcją handlową – jak Browary Warszawskie czy Fabryka Norblina.
Podsumowanie
Rok 2022 pokazał, że polski rynek centrów handlowych potrafił skutecznie odbudować się po pandemii mimo wyjątkowo trudnego otoczenia makroekonomicznego – wojny, inflacji i kryzysu energetycznego. Rosnąca podaż, powrót inwestorów oraz solidne wzrosty obrotów świadczą o dobrej kondycji sektora, choć eksperci ostrzegają, że kolejne lata przyniosą presję na konsumpcję związaną z drogim pieniądzem i malejącą siłą nabywczą Polaków. Jednocześnie coraz wyraźniej widać, że przyszłość handlu w Polsce będzie się rozgrywać na styku świata online i offline, a centra handlowe – zamiast konkurować z e-commerce – coraz skuteczniej wykorzystują synergie między obydwoma kanałami sprzedaży.
