Pierwsza połowa 2022 roku była dla polskich centrów handlowych czasem powrotu do wyników sprzed pandemii – a od kwietnia nawet ich przekroczenia. Jednocześnie branża zaczęła mierzyć się z nowymi wyzwaniami: wojną w Ukrainie, rekordową inflacją i rosnącymi kosztami energii. Sprawdzamy najważniejsze dane z raportu PROH Retail Research Forum za I połowę 2022 roku.
Odwiedzalność i obroty wracają do poziomu sprzed pandemii
Rok 2022 przyniósł długo wyczekiwany powrót do normalnego funkcjonowania centrów handlowych bez restrykcji covidowych. Średnia odwiedzalność (footfall) systematycznie rosła od początku roku, a od kwietnia przekroczyła poziom z 2019 roku. Nominalne obroty również rosły z miesiąca na miesiąc, jednak po urealnieniu o inflację, która od stycznia 2019 roku sięgnęła 24%, okazuje się, że realne obroty były wciąż o ok. 18% niższe niż w 2019 roku.
Największe wzrosty nominalnych obrotów w pierwszej połowie roku odnotowały kategorie usługi (efekt odłożonej konsumpcji i powrotu do podróży zagranicznych) oraz gastronomia – Polacy po zniesieniu ograniczeń masowo wrócili do restauracji i kawiarni, oszczędzając jednocześnie na modzie i rozrywce. Pod względem regionalnym najlepiej radziły sobie centra handlowe w regionie południowo-zachodnim (obroty o 22% wyższe niż w 2019 roku), a najsłabiej w regionie wschodnim (96% wyniku z 2019 roku). Udział e-commerce w całkowitych obrotach handlu systematycznie malał – z 11,1% w styczniu do 8,6% w czerwcu, co potwierdza powrót klientów do zakupów stacjonarnych.
Parki handlowe nadal napędzają nową podaż
W pierwszej połowie 2022 roku na rynek trafiło ponad 97 tys. m kw. nowej powierzchni handlowej – wzrost o ponad 8% rok do roku. Wśród największych otwarć znalazły się park handlowy Karuzela w Puławach (14,1 tys. m kw.) oraz Go! Park w Jaśle (10,5 tys. m kw.). Ponad 80% nowo oddanej powierzchni powstało w formacie parku handlowego, a aż 84% nowej podaży trafiło do miast poniżej 100 tys. mieszkańców, takich jak Sławno, Warka czy Giżycko.
Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wzrosły do 12,74 mln m kw. Centra handlowe wciąż dominują z 84% udziałem w zasobach, a udział parków handlowych zwiększył się do ok. 14%. Na koniec czerwca w budowie pozostawało ponad 390 tys. m kw. powierzchni handlowej, w tym 240 tys. m kw. z planowanym otwarciem jeszcze w drugiej połowie 2022 roku. Blisko 70% realizowanej powierzchni ma zostać otwarte w formacie parku handlowego.
Nasycenie rynku i siła nabywcza
Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową dla całej Polski wyniósł po I połowie 2022 roku 334 m kw. na 1000 mieszkańców, a po ukończeniu obiektów w budowie miał wzrosnąć do 345 m kw. W miastach z centrami handlowymi wskaźnik ten sięgał już 663 m kw. na 1000 mieszkańców.
Potencjał zakupowy przypadający na metr kwadratowy powierzchni handlowej w miastach z centrami handlowymi wynosił średnio 63 100 PLN rocznie, a w ośmiu największych aglomeracjach 68 300 PLN.
Rekordowy wolumen inwestycyjny mimo niepewności
Mimo rekordowo wysokiej inflacji i podwyżek stóp procentowych, polski rynek inwestycyjny nie zwolnił tempa – w pierwszej połowie 2022 roku sfinalizowano blisko 60 transakcji o łącznej wartości przekraczającej 2,88 mld euro. To wynik o ok. 45% lepszy niż w analogicznym okresie 2021 roku i trzeci najlepszy wynik półroczny od 2016 roku. Liderem wolumenu został sektor biurowy z udziałem ponad 45%, wyprzedzając sektor handlowy (26%) i magazynowy (24%).
W sektorze handlowym wysoki wolumen wynikał głównie z dwóch dużych transakcji udziałowych w portfelach zarządzanych przez EPP – PIMCO nabyło 50% portfela M1, a I Group 49% udziałów w portfelu 12 centrów handlowych i 3 projektów biurowych. Łączny wolumen inwestycji handlowych w I połowie roku sięgnął 800 mln euro, choć w samym drugim kwartale wyniósł jedynie ok. 69 mln euro – drugi najniższy wynik kwartalny od 2016 roku, co potwierdza rosnącą koncentrację kapitału na mniejszych formatach i mniejszych miastach.
Pustostany na niskim poziomie
Współczynnik pustostanów w ośmiu największych polskich aglomeracjach wyniósł na koniec czerwca 2022 roku ok. 4,6% – to spadek o 0,7 punktu procentowego rok do roku. Najniższy wskaźnik niewynajętej powierzchni (2,7%) odnotowano w aglomeracji krakowskiej, a najwyższy w aglomeracji poznańskiej (7,3%, choć i tu nastąpiła poprawa względem 8,6% rok wcześniej).
Projekty mixed-use odpowiedzią na zmieniające się potrzeby rynku
Raport szeroko omawia rosnące znaczenie inwestycji wielofunkcyjnych (mixed-use) jako odpowiedzi na zmieniające się oczekiwania użytkowników biur, mieszkańców i klientów centrów handlowych. Tego typu projekty łączą co najmniej dwie funkcje komercyjne – najczęściej mieszkaniową, biurową i handlową – tworząc przestrzenie tętniące życiem od rana do wieczora, w przeciwieństwie do stref wyłącznie biurowych, opustoszałych po godzinie 18.
Wśród przykładów wymieniono zarówno rewitalizacje terenów poprzemysłowych typu brownfield (Fabryka Norblina i Centrum Praskie Koneser w Warszawie, łódzki Monopolis), jak i całkowicie nowe inwestycje (gdyński Waterfront, planowane S8 Corner i projekty Nhood na przedmieściach Warszawy). Osobny artykuł poświęcono koncepcji „miasta 15-minutowego” na przykładzie dwóch projektów Nhood Polska – Wilanów Park w Warszawie oraz Projekt Góraszka na Mazowsze, które łączą funkcje handlowe, gastronomiczne i rozrywkowe z dwuhektarowym parkiem miejskim i licznymi rozwiązaniami proekologicznymi, ubiegając się o certyfikaty BREEAM.
Wojna w Ukrainie i inflacja jako największe zagrożenia
Dyrektor Zarządzający PROH Krzysztof Poznański, we wstępie do raportu, podkreśla, że mimo dobrych wyników branży trzeba mieć na uwadze poważne zagrożenia dla jej stabilności. Wojna w Ukrainie generuje niepewność społeczną, polityczną i ekonomiczną, a spodziewane niedobory energii i możliwe przerwy w dostawach prądu stanowią poważne ryzyko dla płynnego funkcjonowania całej branży. Wysoka inflacja i gwałtownie rosnące ceny nośników energii już wtedy zapowiadały wyzwania, z którymi centra handlowe musiały mierzyć się w kolejnych kwartałach.
Podsumowanie
I połowa 2022 roku pokazała rynek centrów handlowych w Polsce w fazie solidnej odbudowy – rosnąca odwiedzalność i obroty, rekordowy wolumen inwestycyjny oraz niskie pustostany świadczyły o dobrej kondycji sektora. Jednocześnie już wtedy widoczne były pierwsze sygnały nadchodzących wyzwań związanych z wojną, inflacją i kosztami energii, które miały zdefiniować funkcjonowanie branży w kolejnych miesiącach. Rosnące znaczenie zyskiwały też projekty wielofunkcyjne, łączące handel z funkcją mieszkaniową, biurową i rekreacyjną w duchu koncepcji miasta 15-minutowego.
