Rynek obiektów handlowych w Polsce. Raport za I połowę 2025 r. / Retail Space Market in Poland H1 2025 Report

Pierwsza połowa 2025 roku przyniosła wyraźne spowolnienie tempa nowych inwestycji handlowych w Polsce w porównaniu z rekordowym 2024 rokiem, ale jednocześnie potwierdziła siłę fundamentów rynku – rosnące zasoby powierzchni, wysoką aktywność deweloperską w mniejszych miastach oraz stabilne wyniki sprzedażowe centrów handlowych. Sprawdzamy, co pokazuje najnowszy raport PROH Retail Research Forum za I połowę 2025 roku.

Mniej nowej powierzchni, ale parki handlowe wciąż rządzą

W pierwszych sześciu miesiącach 2025 roku na rynek trafiło nieco ponad 132,6 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej – to znacznie mniej niż w analogicznym okresie 2024 roku, kiedy oddano do użytku ok. 190 tys. m kw. Mimo słabszego wyniku, parki handlowe utrzymały pozycję dominującego formatu, odpowiadając za 83,4% całej nowej podaży. Wśród największych otwarć znalazły się m.in. Designer Outlet Kraków, park handlowy Łabędzka w Gliwicach oraz M Park w Mrągowie.

Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce osiągnęły na koniec I połowy roku poziom 13,95 mln m kw. Centra handlowe wciąż stanowią największą część rynku (77% udziału), a parki handlowe odpowiadają za 21% zasobów.

Podobnie jak w poprzednich okresach, inwestycje koncentrują się na dwóch biegunach rynku – w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców (61% nowej powierzchni) oraz w największych aglomeracjach (35,5%). Widać wyraźną polaryzację: deweloperzy omijają dziś średniej wielkości miasta na rzecz najmniejszych i największych ośrodków.

Rekordowy portfel inwestycji w budowie

Na koniec czerwca 2025 roku w budowie pozostawało blisko 561 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej z planowanym otwarciem w latach 2025-2026. Aż 94% tego wolumenu to parki handlowe, co potwierdza, że to właśnie ten format będzie w najbliższych kwartałach napędzał wzrost rynku. Najwięcej nowych projektów powstaje ponownie w mniejszych miastach (65% powierzchni w budowie), a wśród największych inwestycji warto wymienić m.in. Rock Park Pruszcz Gdański (26 tys. m kw.) czy Galerię Podhalańską w Nowym Targu (21,5 tys. m kw.).

Nasycenie rynku rośnie, ale wciąż jest przestrzeń do rozwoju

Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową dla całej Polski wyniósł po I połowie 2025 roku 372 m kw. na 1000 mieszkańców, a po ukończeniu obiektów obecnie budowanych wzrośnie do 387 m kw. W miastach posiadających centra handlowe wskaźnik ten sięga już 704 m kw. na 1000 mieszkańców.

Potencjał zakupowy przypadający na metr kwadratowy powierzchni handlowej w miastach z centrami handlowymi wynosi średnio 84 500 PLN rocznie, a w ośmiu największych aglomeracjach aż 96 000 PLN. To pokazuje, że mimo rosnącego nasycenia, duże miasta wciąż oferują solidny potencjał konsumpcyjny na metr powierzchni.

Rynek inwestycyjny: ostrożność instytucji, aktywność kapitału prywatnego

Wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w I połowie 2025 roku sięgnęła ok. 1,7 mld euro przy 63 zawartych transakcjach – wynik zbliżony do analogicznego okresu 2024 roku. Największą aktywność odnotował sektor magazynowy (40% wolumenu), w tym rekordowa historycznie transakcja typu sale & leaseback w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

W sektorze handlowym pierwsza połowa roku należała przede wszystkim do parków handlowych i obiektów convenience, które odpowiadały za 59% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w sektorze i połowę wszystkich transakcji. Największą z nich było nabycie portfela 10 małych parków handlowych A Centrum przez czeskiego inwestora My Park, debiutującego tym samym na polskim rynku. Odnotowano też finalizację sprzedaży Arkad Wrocławskich na rzecz Vastint (obiekt jest obecnie w trakcie rozbiórki) oraz przejęcie CH Glinki w Bydgoszczy przez Redkom Development. Łączny wolumen inwestycji w sektorze handlowym wyniósł 322 mln euro przy 20 transakcjach.

Obroty rosną, odwiedzalność spada – klienci kupują rzadziej, ale więcej

W I połowie 2025 roku obroty najemców centrów handlowych w przeliczeniu na metr kwadratowy wzrosły o 1,1% rok do roku, przy jednoczesnym spadku odwiedzalności o 2,1%. Średni obrót z metra kwadratowego wyniósł 1022,30 PLN. Dane te potwierdzają utrzymujący się trend – klienci odwiedzają centra handlowe rzadziej, ale podczas jednej wizyty wydają więcej.

Najszybciej rosnącymi kategoriami pozostały usługi (+6,8%), zdrowie i uroda (+5,1%) oraz restauracje i kawiarnie (+5,1%). Warto też odnotować dobry wynik kategorii rozrywka (+4,6%), na który istotny wpływ miał box office’owy sukces filmu „Minecraft” w kwietniu i maju. Na przeciwległym biegunie znalazły się kategorie dom i wnętrze (-4,6%) oraz żywność (-5,2%). Regionalnie najlepsze wyniki odnotowały województwa małopolskie, śląskie, mazowieckie i łódzkie, napędzane przez wyniki największych aglomeracji.

Centra handlowe stawiają na doświadczenia i retailtainment

Raport szeroko porusza temat transformacji roli centrów handlowych – z miejsc zakupów w przestrzenie spędzania wolnego czasu. Eksperci podkreślają rosnące znaczenie gastronomii, rozrywki i wydarzeń jako narzędzi wydłużających czas pobytu klientów i budujących lojalność. Wśród polskich przykładów wymienić można park rozrywki Hopa Lupa w łódzkiej Nowej Sukcesji, koncept Jungle Academy w Forcie Wola czy rozbudowaną ofertę rozrywkową Blue City i Wroclavii, która dzięki inwestycjom w atrakcje osiąga roczny footfall na poziomie 17,5 mln odwiedzin.

Podsumowanie

I połowa 2025 roku przyniosła rynkowi obiektów handlowych w Polsce wyraźne wyhamowanie tempa nowej podaży względem rekordowego 2024 roku, ale jednocześnie potwierdziła stabilność fundamentów sektora – rosnące obroty, ogromny portfel inwestycji w budowie oraz dalszy rozwój parków handlowych w mniejszych miastach. Widoczna jest też coraz silniejsza ewolucja centrów handlowych w kierunku miejsc oferujących doświadczenia, rozrywkę i gastronomię, co w kolejnych kwartałach będzie kluczowym czynnikiem budowania przewagi konkurencyjnej obiektów.