Rynek obiektów handlowych w Polsce. Raport za II połowę 2023 roku / Retail Space Market in Poland H2 2023 Report

Rok 2023 zamknął się rekordowym wzrostem powierzchni handlowej mimo dojrzałości i wysokiego nasycenia polskiego rynku. Druga połowa roku przyniosła też mocne odbicie obrotów i odwiedzalności centrów handlowych oraz coraz wyraźniejsze wejście tematu ESG do agendy właścicieli nieruchomości. Sprawdzamy najważniejsze dane z raportu PROH Retail Research Forum za II połowę 2023 roku.

Rekordowy rok mimo dojrzałości rynku

W całym 2023 roku na rynek trafiło niemal 424 tys. m kw. nowej powierzchni handlowej – to aż 30% więcej niż rok wcześniej. Deweloperzy byli szczególnie aktywni w drugiej połowie roku, kiedy oddano do użytku 65% całej rocznej podaży (275 tys. m kw.). Wśród największych otwarć znalazły się przebudowane centrum E.Leclerc w Jeleniej Górze (24,5 tys. m kw.), park handlowy w Elblągu (19,8 tys. m kw.) oraz Karuzela w Białej Podlaskiej (19 tys. m kw.).

Nową podaż zdecydowanie zdominowały parki handlowe – aż 91% otwarć w drugiej połowie roku przypadło na ten format. Co ciekawe, 62% z nich to obiekty małe i bardzo małe, o powierzchni do 10 tys. m kw. GLA. Parki handlowe osiągnęły już 2,5 mln m kw. łącznej powierzchni, co stanowi 17% całkowitych zasobów handlowych w Polsce. Tradycyjne centra handlowe wciąż pozostają dominującym formatem z 81% udziałem w zasobach, choć ich powierzchnia powiększyła się w 2023 roku jedynie o nieco ponad 70 tys. m kw. – głównie za sprawą ponownych otwarć i rozbudów istniejących obiektów, jak Fort Wola czy Atrium Promenada w Warszawie.

Ponad 70% nowej powierzchni w 2023 roku trafiło do miast poniżej 100 tys. mieszkańców, podczas gdy osiem największych aglomeracji odnotowało wzrost podaży na poziomie zaledwie 9%. To potwierdza utrzymujący się trend przenoszenia inwestycji do mniejszych ośrodków.

Portfel inwestycji w budowie

Na koniec 2023 roku w budowie pozostawało 317 tys. m kw. powierzchni handlowej, z czego 270 tys. m kw. miało zostać dostarczone na rynek w 2024 roku. Ponownie zdecydowanie dominują parki handlowe – 25 z 32 realizowanych projektów to właśnie ten format, a aż 76% powierzchni w budowie to małe obiekty do 20 tys. m kw. GLA. Wśród największych realizowanych inwestycji znalazły się OTO Park Koszalin (38 tys. m kw.) oraz park handlowy BIG w Ostródzie (25 tys. m kw.).

Nasycenie rynku i siła nabywcza

Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową dla całej Polski wyniósł na koniec 2023 roku 353 m kw. na 1000 mieszkańców, a po ukończeniu obiektów w budowie miał wzrosnąć do 364 m kw. W miastach z centrami handlowymi wskaźnik ten sięgał już 687 m kw. na 1000 mieszkańców.

Potencjał zakupowy przypadający na metr kwadratowy powierzchni handlowej w miastach z centrami handlowymi wynosił średnio 73 100 PLN rocznie, a w ośmiu największych aglomeracjach 80 900 PLN.

Rynek inwestycyjny pod presją wysokich stóp procentowych

Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne w Polsce w 2023 roku wyniósł 2,088 mld euro – to zaledwie 35% wartości odnotowanej rok wcześniej. Spadek wynikał z utrzymujących się wysokich stóp procentowych w Europie oraz napiętej sytuacji geopolitycznej, które utrudniały szybkie odbudowanie obrotów aktywami komercyjnymi. Liderem wolumenu inwestycyjnego okazały się aktywa przemysłowo-logistyczne (46% udziału, niemal 966 mln euro), głównie za sprawą przejęcia przez fundusz NREP 80% udziałów w polskim deweloperze 7R za ok. 200 mln euro.

Sektor handlowy zajął drugie miejsce z udziałem blisko 21% i wolumenem przekraczającym 430 mln euro. Średnia wielkość nabywanego obiektu handlowego wyniosła 14,5 tys. m kw. – o 7,5 tys. m kw. mniej niż rok wcześniej, co potwierdza rosnącą koncentrację inwestorów na mniejszych formatach w miastach regionalnych. Aż 74% transakcji dotyczyło aktywów o wartości poniżej 20 mln euro. Największą transakcją roku był zakup Parku Handlowego Matarnia w Gdańsku przez francuski fundusz Frey za blisko 103 mln euro, od szwedzkiej Ingka Centers.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów w Polsce wzrosły w 2023 roku średnio o 1 punkt procentowy, przy czym rynek centrów handlowych okazał się najbardziej odporny na zmianę otoczenia ekonomicznego – stopy wzrosły tam jedynie o 0,75 p.p., do poziomu 6,25%.

Rekordowe obroty i rosnąca odwiedzalność

Mimo spowolnienia gospodarczego i wysokiej inflacji, Polacy w 2023 roku jeszcze chętniej korzystali z oferty centrów handlowych niż rok wcześniej. Średnia odwiedzalność wzrosła o 4,6% rok do roku, a obroty najemców zwiększyły się aż o 9,2% – wyraźnie powyżej wzrostu sprzedaży detalicznej w cenach bieżących, który według GUS wyniósł 5%. Wzrósł też współczynnik konwersji, czyli średnie wydatki klienta na pojedynczą wizytę w centrum handlowym – o 4% rok do roku.

Zdecydowanym liderem wzrostu obrotów w całym 2023 roku była kategoria rozrywka (+30,3%), a za nią uplasowały się usługi (+24,8%) oraz gastronomia (+17,4%). Warto odnotować, że w samej drugiej połowie roku wzrost w kategorii rozrywka sięgnął aż 32,5%. Najsłabiej wypadła kategoria dom i wnętrze, notując spadek obrotów o 5,7% w skali całego roku.

ESG staje się priorytetem branży

Raport po raz pierwszy poświęca szeroką uwagę tematyce ESG, która w 2023 roku stała się jednym z kluczowych wyzwań dla właścicieli nieruchomości handlowych. Nowelizacja unijnej dyrektywy EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) wprowadza wymóg, by wszystkie nowe budynki były bezemisyjne od 2030 roku, a do 2033 roku zmodernizowane miało zostać 26% budynków niemieszkalnych o najgorszej charakterystyce energetycznej. Nowym elementem regulacji jest też obowiązek liczenia śladu węglowego w całym cyklu życia budynku (GWP) – dla obiektów powyżej 1000 m kw. już od 2027 roku.

Eksperci JLL zwracają uwagę na rosnącą rolę „zielonych najmów” (green leases), które zobowiązują najemców do przestrzegania zasad ograniczających zużycie energii i wody, oraz inicjatyw typu „Green Box”, promujących wykorzystanie materiałów z recyklingu przy wykańczaniu lokali. Istotnym wyzwaniem pozostaje współpraca właścicieli z najemcami – jak wskazują eksperci Savills, aż 80% emisji wynajmującego w tzw. zakresie 3 (Scope 3) związane jest z działalnością najemców, którzy jednak często nie traktują priorytetowo redukcji śladu węglowego w wynajmowanych lokalach, koncentrując się na własnym łańcuchu dostaw.

Podsumowanie

Rok 2023 pokazał, że polski rynek obiektów handlowych, mimo dojrzałości i wysokiego nasycenia, wciąż ma potencjał do dynamicznego wzrostu – zarówno pod względem nowej podaży, jak i wyników sprzedażowych. Jednocześnie widać wyraźne przesunięcie środka ciężkości rynku: w stronę parków handlowych, mniejszych miast oraz rosnącego znaczenia zrównoważonego rozwoju, który z dodatkowego atutu wizerunkowego staje się twardym wymogiem regulacyjnym i biznesowym dla właścicieli nieruchomości handlowych.