Rynek obiektów handlowych w Polsce. Raport za II połowę 2025 r. / Retail Space Market in Poland H2 2025 Report

Druga połowa 2025 roku potwierdziła, że polski rynek nieruchomości handlowych pozostaje jednym z najbardziej stabilnych i perspektywicznych sektorów gospodarki. Najnowszy raport PROH Retail Research Forum pokazuje rosnące zasoby powierzchni handlowej, wyraźną dominację parków handlowych oraz odbicie obrotów i odwiedzalności w centrach handlowych. Sprawdzamy najważniejsze dane i trendy, które będą kształtować rynek w kolejnych miesiącach.

Parki handlowe motorem wzrostu podaży

W II połowie 2025 roku na rynek trafiło niemal 338 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej – to wzrost o 5,6% rok do roku. Aż 97,5% tej podaży stanowiły parki handlowe, co potwierdza, że to właśnie ten format cieszy się dziś największym zainteresowaniem deweloperów i najemców. W całym 2025 roku rynek powiększył się o ponad 470 tys. m kw., czyli nieco mniej niż w rekordowym 2024 roku, jednak wynik ten wciąż plasuje miniony rok wśród najlepszych od 2015 roku.

Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce sięgnęły na koniec 2025 roku 14,2 mln m kw. Centra handlowe wciąż odpowiadają za największą część rynku (76%), ale ich udział systematycznie maleje na rzecz parków handlowych, których udział wzrósł już do 22%.

Co istotne, aż 67% nowej powierzchni oddanej w II połowie roku powstało w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców – to o 23 punkty procentowe więcej niż rok wcześniej. Deweloperzy coraz odważniej inwestują poza dużymi aglomeracjami, gdzie konkurencja jest mniejsza, a lokalny popyt wciąż niezaspokojony.

Silny portfel inwestycji w budowie

Na koniec 2025 roku w budowie pozostawało aż 538 tys. m kw. powierzchni handlowej z planowanym otwarciem w latach 2026-2027 – to wzrost o blisko 80% rok do roku. Ponownie zdecydowanie dominują parki handlowe (93,5% wolumenu w realizacji), a największe inwestycje – takie jak BIG Piła (38 tys. m kw.) czy Galeria Podhalańska w Nowym Targu (21,5 tys. m kw.) – powstają głównie w mniejszych miastach. Tak wysoka aktywność budowlana zapowiada dalszy, dynamiczny rozwój sektora w najbliższych latach.

Nasycenie rynku i siła nabywcza

Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową dla całej Polski wyniósł na koniec 2025 roku 380 m kw. na 1000 mieszkańców, a po ukończeniu obiektów obecnie budowanych wzrośnie do 394 m kw. W miastach posiadających centra handlowe wskaźnik ten jest znacznie wyższy i sięga 716 m kw. na 1000 mieszkańców.

Warto zwrócić uwagę na potencjał zakupowy przypadający na metr kwadratowy powierzchni handlowej – w miastach z centrami handlowymi wynosi on średnio 83 200 PLN rocznie, a w ośmiu największych aglomeracjach aż 95 700 PLN. To pokazuje, że mimo rosnącej podaży rynek wciąż ma przestrzeń do dalszego rozwoju, szczególnie w dużych ośrodkach miejskich.

Rynek inwestycyjny czeka na 2026 rok

Wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2025 roku sięgnęła blisko 4,3 mld euro, czyli o 12,9% mniej niż rok wcześniej. Spadek wynikał głównie z przesunięcia kilku dużych transakcji na 2026 rok, co dobrze wróży początkowi bieżącego roku. Sektor handlowy odpowiadał za 20,1% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, a inwestorzy zawarli w nim ponad 50 transakcji o łącznej wartości 862 mln euro.

Wśród najważniejszych transakcji minionego roku znalazły się m.in. sprzedaż znacznej części portfela parków handlowych Vendo Park na rzecz amerykańskiego joint venture Ares Real Estate i Slate Asset Management, a także zbycie katowickiego Libero na rzecz estońskiej spółki Summus Capital. Co ciekawe, polscy inwestorzy byli najbardziej aktywni pod względem liczby transakcji (31% udziału), zajmując drugie miejsce pod względem wartości inwestycji (19%).

Obroty i odwiedzalność w centrach handlowych rosną

Po słabszym pierwszym półroczu druga połowa 2025 roku przyniosła wyraźne odbicie – obroty na metr kwadratowy wzrosły o 2,9% rok do roku, a odwiedzalność zwiększyła się o 0,5%. W skali całego roku obroty centrów handlowych wzrosły o 2,1%, mimo niewielkiego spadku odwiedzalności (-0,8%).

Liderami wzrostu obrotów pozostają kategorie związane z usługami, gastronomią oraz zdrowiem i urodą – usługi zanotowały aż 14,3% wzrostu w II połowie roku, restauracje i kawiarnie 8%, a segment zdrowia i urody 6,6%. To potwierdza trwałą zmianę roli centrów handlowych – coraz częściej stają się one miejscem spędzania wolnego czasu, a nie tylko robienia zakupów. Na przeciwległym biegunie znalazły się kategorie dom i wnętrze oraz żywność, które zanotowały spadki.

Wyzwania starszych galerii handlowych

Raport zwraca też uwagę na sytuację centrów handlowych starszej generacji, które wciąż odpowiadają za około 70% całkowitej powierzchni handlowej w Polsce. Rosnąca konkurencja parków handlowych, zmieniające się nawyki konsumentów oraz rozwój sprzedaży wielokanałowej wymuszają na właścicielach starszych obiektów modernizację techniczną, dostosowanie do wymogów ESG oraz przebudowę oferty najemców w kierunku gastronomii, rozrywki i usług.

Przykłady takich transformacji to m.in. wrocławski Sky Tower z rozbudowaną funkcją rozrywkową czy warszawskie Blue City, stawiające na ofertę edukacyjną i rozrywkową. Część obiektów decyduje się też na bardziej radykalne zmiany – konwersję na parki handlowe (jak dawne obiekty sieci Tesco) lub całkowitą rezygnację z funkcji handlowej.

Podsumowanie

Dane za II połowę 2025 roku pokazują rynek w dobrej kondycji: rosnącą podaż, silny portfel inwestycji w budowie, poprawiające się wyniki sprzedażowe oraz rekordowe zainteresowanie ekspansją nowych marek. Jednocześnie sektor wchodzi w fazę wyraźnej transformacji – to parki handlowe i mniejsze miasta napędzają dziś rozwój rynku, a właściciele starszych centrów handlowych stoją przed koniecznością przemyślanej modernizacji swoich obiektów.